A lassan több mint egy éve tartó koronavírus-járvány nem csak az életünket, de kezdetben az ingatlanpiacot is felborította. A külföldi turistákkal hosszú ideje nem számolhatnak a befektetők, és az itthoni lakásvásárlási tendenciák is megváltoztak. A kezdeti sokk után azonban visszatért a vásárlási kedv.
Az Otthon Centrum elemzési vezetőjével, Soóki-Tóth Gáborral beszélgettünk a pandémia okozta változásokról, és hogy mire kell odafigyelnie annak, aki új ingatlan vásárlásán gondolkodik.
Milyen érezhető hatása volt eddig a koronavírus-járványnak az ingatlanpiacra? Ezek közül vizionálható-e akármelyik is állandóra?
A koronavírus-járvány olyan, részben meglévő tendenciákat gyorsított fel a gazdaságban – például a digitalizációt – amelyek életmód változáshoz vezetnek. Máshogy vásárolunk, más az időbeosztásunk és azokban a szakmákban, amelyekben lehet otthonról dolgozni megváltozott a munkavégzés (és a tanulás is). Ezen változások egy része a pandémia lecsengését követően is megmarad.
A lakáspiacon az elmúlt évek tendenciája, hogy az árnövekedés következtében reális perspektíva lett városi lakásból városkörnyéki házba költözni, ugyanakkor vidékről a fiatalabb, aktív, jó megélhetést keresők a nagyvárosi körzetekbe igyekeztek letelepedni. Mindkét irányú mozgás a városkörnyéki települések ingatlanpiacát élénkítette, de fennmaradt a kereslet a városi lakások és házak iránt is. Ez is azt mutatja, hogy az elmúlt időszakban nem csökkentek drámaian az árak. A pandémia felértékelte a több szobás, otthoni munkavégzést is kényelmesen lehetővé tevő lakásokat, illetve a saját kertet, teraszt, illetve erkélyt is.
Van-e arra vonatkozóan akármilyen piaci predikció, hogy mikor tér vissza minden a 2020-as tendenciákhoz?
Általános várakozás szerint az élet a nyár végére térhet vissza a „rendes" kerékvágásba. Azonban abban is konszenzus van, hogy ez már egy „új normalitás" lesz, azaz nem feltétlen kell minden nap ingázni a munkahelyre és sokan ki fogják hagyni a pénztárnál sorban állást is, pláne ha amúgy sem ülnének autóba a hét legtöbb napján.
A lakáspiacon az első hullámot követő hirtelen sokk néhány hétre befagyasztotta a lakáspiaci tranzakciókat, de hamar visszatért az aktivitás, részben a digitális eszközöknek és érintésmentes megoldásoknak köszönhetően. Kevesebb lett az „ingatlanturista", aki keres, az komoly szándékkal teszi, ez hatékonyabbá tette a működést. A második hullám érdemben már nem vetette vissza a piaci aktivitást, de a harmadik hullám sem lehetetlenítette el az üzletkötést.
Első lakásukat vásárlóknak milyen tanácsokat tudna adni? Mire érdemes figyelni? Mik azok a bujtatott hibák egy-egy lakásnál, amiket általában nem vesznek észre a vásárlók?
A rejtett hibáknak az a sajátosságuk, hogy nem nyilvánvalóak, sokszor csak komolyabb (akár roncsolásos) vizsgálattal lehetne előre kideríteni, hogy egy vezeték elöregedett, vagy olyan behatás éri a szerkezetet, ami később gondot okoz. Erre a vásárlásnál nincs mód. A szemrevételezéses diagnosztikával a legtöbb súlyos – például szerkezeti, alapozási vagy hőszigetelési – probléma észrevehető. Ebben egy gyakorlott, szakmailag felkészült tanácsadó vagy építészmérnök nagy segítség lehet.
Milyen hibákkal érdemes még megvásárolni egy lakást? Van-e egyáltalán ilyen?
A hiba megítélése nagyon szubjektív: kinek és mi számít nagy hibának?
Van, akinek egy vékony vakolatrepedés is problémát jelent, más pedig örül, ha leesik a csempe a fürdőben, mert eleve le akarja cserélni. A szerkezeti állékonyság, az épület süllyedése, a talajvíz, a talajnedvesség, az utólagosan nehezen javítható és az épület használatát, használhatóságát rontó hibák lehetnek kérdésesek, de minden esetben igaz az, hogy ez ár-érték kérdés.
Vannak, akik kifejezetten olcsó, leromlott állapotú ingatlant keresnek, mert átépíteni, teljesen szerkezetig visszabontva saját ízlésük szerint kívánják kialakítani. Aki viszont a pénzéért minimális tisztasági festést követően be szeretne költözni, az kifejezetten újszerű, vagy jó állapotú ingatlant keres. Léteznek hibák, amikkel együtt lehet élni, csak el kell fogadni: például a beépített padlástér, bár olyan, mintha lakható volna,
télen hideg, nyáron tűzforró.
Ha padlásnak használják és nem lakószobának, akkor nem okoz gondot.
Ugyanígy, aki porszáraz pincét szeretne, de csak utólagos vízszigeteléssel, drágán lehet ezt biztosítani, lehet jobban jár, ha egy kerti tárolót használ raktározásra. Technikailag nagyon sok hiba korrigálható, de nem mindegy milyen áron, ezt kell mérlegelni.
Vannak-e olyan tévhitek, amiknek alapvetően nincs köze a valósághoz, a lakáseladást viszont megnehezítik?
A tévhit is olyan, ami attól függ, milyenek a keresési preferenciák. A panelben áthallás van, de sok tízezer panelben lakónak ez nem okoz gondot: annak aki nem szeret lépcsőzni, nem akarja, hogy lakjanak alatta, vagy kertkapcsolatos lakást keres, nem gond a földszinti lakás (nem mellesleg a földszinti ingatlan mindig olcsóbb).
Van, aki be sem megy az utcába, ha nagyfeszültségű hálózat fut át rajta, van, aki alatta él és észre sem veszi. Sok példát lehetne még felsorolni, de a tévhitek esetében is elmondható, hogy vannak olyan vásárlók, akiket ez befolyásol a döntésükben, de vannak olyanok is, akik nem foglalkoznak vele.
